Terrenos de marinha em SC: o que o Provimento 49 mudou, por que foi suspenso e onde estamos hoje

Terrenos de marinha são bens da União, previstos no art. 20, VII, da Constituição. O Decreto-Lei nº 9.760/1946 define a faixa: 33 metros medidos para dentro da terra, a partir da linha da preamar média de 1831, a chamada LPM-1831.

Repare na data. A referência não é a praia de hoje. É onde a maré média chegava há quase duzentos anos. Em baías rasas e enseadas, essa linha pode estar bem mais para dentro do que o mar atual sugere. É por isso que olhar pela janela e não ver o mar não responde nada.

E é por isso, também, que a resposta depende de um trabalho técnico: alguém precisa demarcar essa linha.

Quem demarca é a Secretaria do Patrimônio da União (SPU). O procedimento é complexo, envolve estudos históricos e geodésicos, e termina com a homologação da linha e a abertura de matrícula em nome da União.

Em boa parte do litoral brasileiro, isso simplesmente não foi feito. Décadas se passaram e centenas de milhares de imóveis ficaram num limbo: ninguém consegue afirmar com segurança se estão ou não dentro dos 33 metros.

Diante da dúvida, os cartórios adotaram uma postura defensiva compreensível. Passaram a exigir, quase automaticamente, documentos da SPU para qualquer ato registral em área litorânea:

• Certidão de Dominialidade
• Protocolo ou número do RIP (Registro Imobiliário Patrimonial)
• CAT (Certidão de Autorização de Transferência)

O problema é o círculo vicioso. Para a SPU emitir esses documentos, ela precisa ter feito a demarcação que não fez. O cidadão fica preso no meio: o cartório pede um papel que o órgão federal não tem como entregar.

Na prática, isso travou vendas, financiamentos, inventários e regularizações em cidades inteiras do litoral catarinense.

Em 3 de setembro de 2025, a Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina editou o Provimento nº 49/2025, inserindo os artigos 716-A a 716-L no Código de Normas.

A ideia central era simples e, para muitos, óbvia: só é terreno de marinha, para fins de registro, aquilo que a União já demarcou e registrou como tal.

O art. 716-A estabeleceu que, para fins de qualificação registral, considera-se imóvel em faixa de marinha somente aquele em que a matrícula indique expressamente que houve a demarcação pelo órgão federal, com a consequente transferência da propriedade à União.

Os desdobramentos práticos eram grandes:

• Menções genéricas deixaram de travar o registro. Expressões antigas em matrículas, como “situado em faixa de marinha” ou “confronta com o mar ou a praia”, não impediam mais os atos registrais, e a autorização da SPU ficava dispensada quando não constasse a devida demarcação.
• A matrícula do particular seguia valendo integralmente enquanto não encerrada em razão de procedimento demarcatório da União.
• A usucapião extrajudicial passou a ser admitida em áreas com meros indícios de marinha, desde que não demarcadas.
• Unificações, parcelamentos e incorporações em áreas ainda não demarcadas foram desburocratizados.

Vale registrar o que o Provimento não fez: ele não retirou nenhum direito da União. A União continuava livre para demarcar quando quisesse e, aí sim, registrar o imóvel em seu nome. O que mudava era o ônus de agir: deixava de ser do cidadão e passava a ser de quem tem o dever de demarcar.

Houve ainda um pano de fundo relevante: o prazo que a Lei nº 9.636/1998 concedeu à SPU para classificar esses terrenos, sucessivamente prorrogado, tinha data final em 31 de dezembro de 2025. Os efeitos desse vencimento seguem em discussão.

A norma catarinense foi levada ao Conselho Nacional de Justiça.

Nos autos do Pedido de Providências PJe/CNJ nº 0006952-48.2025.2.00.0000, decisão de 11 de março de 2026 determinou a suspensão cautelar da eficácia do Provimento nº 49/2025 até que o CNJ, por meio da Corregedoria Nacional de Justiça, promova a regulação nacional e uniforme dos procedimentos de registro de imóveis, usucapião extrajudicial e parcelamento do solo incidentes sobre terrenos de marinha.

A suspensão foi divulgada pelo TJSC em 8 de abril de 2026. Desde então, o próprio site do Tribunal identifica o Provimento 49/2025 como norma com eficácia suspensa pelo CNJ.

O argumento por trás da suspensão é institucional, não necessariamente de mérito: um tema de dimensão nacional, envolvendo bens da União, não deveria ser resolvido de forma diferente em cada estado. É uma preocupação legítima. O efeito colateral, porém, é que o litoral catarinense voltou ao ponto anterior enquanto a norma nacional não vem.

Até esta data, a situação é:

• O Provimento 49/2025 segue suspenso.
• A regulação nacional da Corregedoria Nacional ainda não foi editada.
• Na prática, os cartórios catarinenses voltaram a poder exigir a documentação da SPU em imóveis com indícios de marinha, com o mesmo círculo vicioso de antes.

Ou seja: existe hoje uma solução conhecida, escrita, testada por alguns meses em Santa Catarina. E fora de vigor.

Depende de qual dos três cenários é o seu. E, na maioria dos casos, ninguém sabe qual é sem verificar.

A suspensão do Provimento 49 não é motivo para parar. É motivo para começar pela parte que independe dela: descobrir em qual cenário você está.

1. Puxar a matrícula no Registro de Imóveis competente. Existe? Em nome de quem? Consta alguma menção a marinha ou demarcação?
2. Consultar a SPU sobre a situação da quadra: há demarcação homologada, há RIP, há inscrição de ocupação em nome de alguém.
3. Verificar se você ou algum antecessor já foi notificado pela SPU. Isso costuma responder a pergunta de imediato.
4. Levantamento topográfico com sobreposição da LPM-1831, feito por profissional que já tenha atuado com marinha na região.
5. Reunir a cadeia de posse. Se você comprou de alguém, o contrato, o recibo ou a cessão de direitos possessórios podem valer anos a mais de prazo, pela soma das posses. Sem esse documento, conta só o seu tempo.

Os quatro primeiros passos são relativamente baratos e rápidos. Eles transformam “talvez” em “sim” ou “não” antes de você gastar com o que é caro.

Nós cuidamos da parte documental: matrícula, certidões, consulta à SPU e à prefeitura, coordenação do levantamento técnico, organização das provas de posse e acompanhamento do processo no cartório. A análise de viabilidade é gratuita, e ela existe justamente para dizer com clareza quando um caso não tem viabilidade, inclusive quando o motivo é este.

Não prometemos prazo e não prometemos resultado. Em terreno de marinha, hoje, ninguém honesto consegue prometer.

Se o seu caso é de posse antiga sem registro, vale ler também sobre a usucapião extrajudicial e a retificação de área.